Para esto planteo a continuación cuatro escenarios estructurados mediante el cruce de dos ejemplos de obra civil y dos de equipamiento.
En primera instancia podríamos analizar cuan importante pueden ser las distintas consideraciones del desarrollo de un proyecto de inversión con este fin. Teniendo en cuenta la cantidad de opciones que presentan Capital y GBA para concretar uno de estos proyectos, es fundamental, la evaluación de las alternativas que pueden presentar una buena locación, en entornos de trabajo muy agradables, y a su vez una excelente inversión, tanto para el mismo usuario final como para los inversores asociados.
En este campo existen infinidad de grupos que desarrollan emprendimientos inmobiliarios, que en ocasiones, son alquilados por empresas del mismo grupo. Generando de esta forma nuevas unidades de negocio y explotando necesidades reales de parte de las empresas del grupo.
Otro elemento a tener en cuenta es la relación entre precio y costo en estos inmuebles. Si uno se cierra a evaluar las alternativas de precio en edificios existentes para este fin, creo que se está perdiendo un escenario de precios mucho más amplio. Al mismo tiempo se podría reducir mucho el monto de gastos que tiene una compañía promedio, que necesita un espacio de este tipo, pudiendo potenciar el propio negocio con estas economías.
Otro tema sobre el cual me interesa detenerme es la relación entre los distintos componentes de una inversión de este tipo. Hoy por hoy, el manejo “en automático”, que tienen este tipo de obras, genera un costo final alto respecto del total de la inversión.
Se puede ver como en dos oficinas igualmente operables, se presentan diferencias de gastos en equipamiento que van del 5,86 % al casi 40% (casos 2 y 3 respectivamente). La política de la empresa en cuanto a diseño, versatilidad, espacios para sus empleados, tecnología aplicada y calidad de materiales, entre otras hacen la diferencia. Es importante entonces:
- Saber precisar cuál es el concepto real de flexibilidad, tan utilizado en este medio. La mayoría de los sistemas, tanto constructivos, como de equipamiento utilizados en estas obras, que presentan esta característica como cuestión diferencial, presentan también diferenciales de costo contra los más tradicionales, muchas veces exorbitantes.
- Evaluar la relación prestación – marca de los productos que intervienen en estos proyectos.
- De la misma forma que debería evaluarse la relación marca – prestigio, que muchas veces parece acompañar la garantía de imagen que intenta lograr una compañía, a través de sus oficinas.
- Saber en que es importante invertir teniendo en cuenta la cultura de la organización.
Llama la atención la relación de costos que presentan los terrenos y las obras de equipamiento. Obsérvese nuevamente la disparidad entre los casos 2 y 3. Una obra de equipamiento de 800 k, sobre una civil de 1.100 k, sobre un terreno de 200k.
Aunque es algo conocido, debo nombrar la baja en las incidencias del terreno a medida que nos alejamos de la Capital.
En ese sentido, compartir la información de estos cuatro escenarios expone la tendencia de muchas empresas a mudarse a los suburbios y manifestar que las organizaciones cada vez evalúan más el valor de la inversión edilicia y de su retorno. También nos permite valorarlo realmente ya que la información compartida se basa en casos reales.
Redistribuir recursos en estos proyectos podría, mejorar la calidad de vida de los empleados, generar nuevos negocios para las empresas y ayudar a bajar costos operativos. En un momento en el cual el dinero tiene un valor altísimo, bajar costos operativos y generar nuevos negocios, apoyados en necesidades reales parece ser un camino que creo, vale la pena analizar.
Arq. Gustavo Stella
