lunes

DESARROLLO DE PROYECTOS DE INVERSION PARA OFICINAS


En un proyecto de inversión intervienen componentes habituales donde podemos comparar la incidencia de cada uno de estos factores.
¿Que buscan las distintas organizaciones y en cual de estos componentes desean invertir más?


Para esto planteo a continuación cuatro escenarios estructurados mediante el cruce de dos ejemplos de obra civil y dos de equipamiento.

En primera instancia podríamos analizar cuan importante pueden ser las distintas consideraciones del desarrollo de un proyecto de inversión con este fin. Teniendo en cuenta la cantidad de opciones que presentan Capital y GBA para concretar uno de estos proyectos, es fundamental, la evaluación de las alternativas que pueden presentar una buena locación, en entornos de trabajo muy agradables, y a su vez una excelente inversión, tanto para el mismo usuario final como para los inversores asociados.

En este campo existen infinidad de grupos que desarrollan emprendimientos inmobiliarios, que en ocasiones, son alquilados por empresas del mismo grupo. Generando de esta forma nuevas unidades de negocio y explotando necesidades reales de parte de las empresas del grupo.

Otro elemento a tener en cuenta es la relación entre precio y costo en estos inmuebles. Si uno se cierra a evaluar las alternativas de precio en edificios existentes para este fin, creo que se está perdiendo un escenario de precios mucho más amplio. Al mismo tiempo se podría reducir mucho el monto de gastos que tiene una compañía promedio, que necesita un espacio de este tipo, pudiendo potenciar el propio negocio con estas economías.

Otro tema sobre el cual me interesa detenerme es la relación entre los distintos componentes de una inversión de este tipo. Hoy por hoy, el manejo “en automático”, que tienen este tipo de obras, genera un costo final alto respecto del total de la inversión.
Se puede ver como en dos oficinas igualmente operables, se presentan diferencias de gastos en equipamiento que van del 5,86 % al casi 40% (casos 2 y 3 respectivamente). La política de la empresa en cuanto a diseño, versatilidad, espacios para sus empleados, tecnología aplicada y calidad de materiales, entre otras hacen la diferencia. Es importante entonces:

  1. Saber precisar cuál es el concepto real de flexibilidad, tan utilizado en este medio. La mayoría de los sistemas, tanto constructivos, como de equipamiento utilizados en estas obras, que presentan esta característica como cuestión diferencial, presentan también diferenciales de costo contra los más tradicionales, muchas veces exorbitantes.
  2. Evaluar la relación prestación – marca de los productos que intervienen en estos proyectos.
  3. De la misma forma que debería evaluarse la relación marca – prestigio, que muchas veces parece acompañar la garantía de imagen que intenta lograr una compañía, a través de sus oficinas.
  4. Saber en que es importante invertir teniendo en cuenta la cultura de la organización.


Llama la atención la relación de costos que presentan los terrenos y las obras de equipamiento. Obsérvese nuevamente la disparidad entre los casos 2 y 3. Una obra de equipamiento de 800 k, sobre una civil de 1.100 k, sobre un terreno de 200k.

Aunque es algo conocido, debo nombrar la baja en las incidencias del terreno a medida que nos alejamos de la Capital.

En ese sentido, compartir la información de estos cuatro escenarios expone la tendencia de muchas empresas a mudarse a los suburbios y manifestar que las organizaciones cada vez evalúan más el valor de la inversión edilicia y de su retorno. También nos permite valorarlo realmente ya que la información compartida se basa en casos reales.

Redistribuir recursos en estos proyectos podría, mejorar la calidad de vida de los empleados, generar nuevos negocios para las empresas y ayudar a bajar costos operativos. En un momento en el cual el dinero tiene un valor altísimo, bajar costos operativos y generar nuevos negocios, apoyados en necesidades reales parece ser un camino que creo, vale la pena analizar.

Arq. Gustavo Stella

miércoles

6 de Mayo: 120 aniversario de la inauguración de la Torre Eiffel.


Una obra de arquitectura que representó la estructura más alta del mundo durante 30 años. Dejo algunos detalles de su construcción y los invito a viajar con este video. La fotografía corresponde al plano original nro 31.

Inicialmente, Gustave Eiffel tenía previsto 1 año de trabajo, aunque en realidad se necesitó el doble de tiempo. La fase de construcción comenzó el 28 de enero de 1887 y terminó en marzo de 1889, antes de la apertura oficial de la Exposición universal.

El número de trabajadores nunca superó los 250 en el sitio de la obra debido a que gran parte del trabajo se hacía en fábricas

La inmensa mayoría de los elementos fueron ensamblados en los talleres de Levallois-Perret, en el suelo, en trozos de cinco metros, con pernos provisorios; y es sólo después, sobre el sitio de la obra, que definitivamente fueron reemplazados por remaches puestos con calor.
Numerosos ingenieros realizaron 5.300 dibujos durante dos años del ensamble de cada una de las piezas de hierro.

Debido a la proximidad del río y a la naturaleza del suelo sus cimientos tienen, en cada uno de sus cuatro apoyos, una profundidad de unos treinta metros. Cada una de sus cuatro patas descansa sobre ocho gatos hidraúlicos por lo que se puede considerar que en realidad la torre tiene 32 patas. A diferencia de los rascacielos modernos, la torre, tiene una estructura visible, con sólo dos plataformas intermedias y un mirador superior.

El montaje de las partes metálicas propiamente dichas, comienza el 1 de julio de 1887. Las piezas son subidas hasta 30 metros de altura con la ayuda de grúas de pivotes fijadas a los ascensores. Entre los 30 y 45 metros de altura, 12 anadamiajes de madera son construidos. Una vez pasados los 45 metros de altura, hubo que edificar nuevos anadamiajes, adaptando las vigas de 70 toneladas que fueron utilizadas para el primer piso. Después siguió la unión de estas enormes vigas con los cuatro bordes al nivel del primer piso. Esta unión se realizó sin contratiempos el 7 de diciembre de 1887 e hizo innecesarios los anadamiajes temporales, reemplazados primero por la primera plataforma (a 57 metros de altura), y después, a partir de agosto de 1888, por la segunda plataforma (a 115 metros).

La obra soportó dos importantes huelgas donde los operarios reclamaban por sus horarios de trabajo y salario pero en Marzo de 1889 el monumento es terminado a tiempo y sin ningun accidente (no obstante se conoce que un trabajador murio). Inicialmente la torre iba a ser desmontada una vez acabada la exposición, algo que no ocurrió gracias a la voluntad popular.

Se dice que en días de altas temperaturas, su altura se eleva hasta 15cm por dilatación.